На 430 млн ₽ пополнилась эскроу-«кубышка» банков

Вместе с влечением граждан к ипотеке, кредиторы не скупятся и тоже делятся деньгами с девелоперами (об этом говорят новые заключённые договоры).

Итак, согласно статистике ЦБ РФ, за ноябрь месяц банковская группировка расщедрилась деньгами и, как следствие, было заключено целых 2 кредитных договора между уполномоченными банками и девелоперами региона (их текущее количество на сегодня составляет 17 единиц), а вот сумма действующих кредитных договоров изменилась несущественно: с 2,36 млрд ₽ до 2,42 млрд ₽ (очевидно, что какой-то кредитор «подогрел» деньгами какого-то девелопера всего на 55 млн ₽ (↑ 2,3%), что очень дозированно).

Проектное финансирование с использованием счетов эскроу по данным ЕИСЖС сегодня предусматривает получение кредитования застройщиками исключительно в ПАО «Сбербанк», АО «Банк ДОМ.РФ»,  ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК», ПАО «Банк ВТБ», а также ПАО Банк «ФК ОТКРЫТИЕ» и АО «Газпромбанк». Сегодня выделяются следующие застройщики, что зарегистрированы и ведут хозяйственную деятельность в Ивановской области:

1. ООО «ДЕМИДОВЪ» (ГК «Олимп»);
2. ООО «ПЕРЕКРЕСТОК-УПРАВЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТЬЮ»;
3. ООО «СЗ ЖСК»;
4. ООО «СЗ ИК «ФЕНИКС» (ГК «Феникс»);

5. ООО «СЗ КОМПАНИЯ СТРОЙ-СЕРВИС»;

6. ООО «СЗ «НФК» (ГК «Феникс»);
7. ООО «СЗ ТЕРЕМ»;
8. ООО «СЗ ТПП ФИРМА «СМЕНН»;
9. ООО «СЗ «ФЕНИКС» (ГК «Феникс»);

10. ООО «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК ЭКО-СТРОЙ» (ГК «Квартал»);

11. ООО «ТЕХГАРАНТ»;

12. ООО «СЗ ИВСТРОЙИНВЕСТ» (ГК «ЦСУ»);
13. ООО «СЗ СЛАВЯНСКИЙ ДОМ БЕТА»  (ГК «Славянский дом»);
14. ООО «СЗ ДОБРОГРАД» (ГК «Феникс»);
15. ООО «СЗ ПАРТНЕР» (ГК «СМУ №1»);
16. ЗАО «КРАН-ИНВЕСТ»;
17. ООО «СЗ СОЛНЦЕГРАД» (ГК «Феникс»);
18. ООО «СЗ СТРОИТЕЛЬНАЯ КОМПАНИЯ ДОМ»;
19. ООО «СК ЕВРОПЕЙСКИЙ СТИЛЬ» (ГК «Европейский стиль»).

В целом, на 1 января 2022 г. по 22-м разрешениям на строительство 36-ти домов от 18-ти девелоперов сегодня возводится 193 тыс. м² жилья; 91 тыс. м² (15 домов) из них финансирует «Сбербанк»; 8 тыс. м² (1 дом) — «Банк ДОМ.РФ»; 27 тыс. м² или 3 дома — ПАО «ПРОМСВЯЗЬБАНК». Строительство ещё 15-ти домов на 60 тыс. м² жилья взялся профинансировать «Банк ВТБ», а Банк «ФК ОТКРЫТИЕ» профинансирует 1 дом на 3 тыс. м². Новичок местного рынка — БАНК ГПБ (АО) — начал вести дела с застройщиком по 1 дому на 4 тыс. м².

Средняя процентная ставка по кредитным договорам, заключенным по объектам строительства в ЦФО за отчётный месяц (ноябрь) понизилась на 3 б.п.: с 4,74% до 4,71% годовых (она по прежнему максимальная по сравнению со ставками в других федеральных округах).

Также на 14,7% вырос размер денежных средств, размещенных участниками долевого строительства на счетах эскроу: он прирос с 2,9 млрд ₽ до 3,3 млрд ₽ по остаткам в 1 443 счета. За месяц гражданами было открыто 172 счета на 429,6 млн ₽. Следует напомнить читателю, что эти цифры отражают лишь сегмент по региону. Если внимательно следить за счетами эскроу, то по иным сводкам того же ЦБ РФ за указанный месяц приход д/с был зафиксирован в объёме 478 млн ₽ до остатков в 4,9 млрд ₽. Вот эти дельты (между остатками и месячными приходами д/с) отражают потребности конечных ивановских депонентов-собственников жилья, но по домам в иных регионах России. Как видим, ивановцы на 1/3 своих вложений предпочли иметь жильё на 1,59 млрд ₽ (4,92-3,33=1,59) вдали от места рождения. В принципе это может говорить о перспективах жизни в нашей области и наличии «прочь»-настроений в головах покупателей жилья в мкд.

В отчётном периоде раскрытий счетов не происходило. За весь период действия проектного финансирования в регионе по такой схеме было раскрыто уже 287 счетов на 710,6 млн ₽ (часть этих д/с направляется на погашение задолженности застройщика перед банком, а остальные д/с перечисляются застройщику. Раскрытие счетов эскроу как правило происходит в течение 1-3 недель после ввода жилья в эксплуатацию).

На 1 января 2022 г. (т.е. за декабрь 2021 г.) проектное финансирование достигает доли в 60,7% или 193 тыс. м² всех возводимых застройщиками области площадей (в рамках ДДУ и права привлекать д/с дольщиков), а 39,3% площадей (125 тыс. м²) — вне схемы с эскроу. Ещё ~7% площадей (24 тыс. м²) продолжает строится без ДДУ. Исходя из этой статистики следует, что уже 6 месяцев как произошёл перелом тенденции и преобладание проектного финансирования над прежним форматом организации продаж ДДУ. Сегодня по старым правилам (через компенсационный фонд) строительство домов осуществляют 8 застройщиков с 10-ю РНС (разрешениями на строительство).

Расчётные цифры на графике не учитывают объём строительства, проводимого вне ДДУ.

Как видно из графика выше, просадка по ДДУ-эскроу с 62,1% до 60,7% и возросшей доле по ДДУ (с уплатой взносов в компенсационный фонд) произошла исключительно из-за возможного ввода в строй площадей по 3-м домам, которые финансировал СБЕР. Именно эти колебания и приводят к импульсам коррекции кривых на графике. Однако они временны: как только девелоперы введут свои объекты в эксплуатацию по старым схемам, вся стройка будет вестись только через проектное финансирование (их доля будет стремится к 100%).